Tutto quello che devi sapere sulle garanzie legali quando acquisti una casa in nuova costruzione nel 2026. Dal D.Lgs. 122/2005 alla polizza fideiussoria, dalla garanzia decennale al capitolato tecnico. La guida pratica di Pepe Costruzioni.
Salerno e Provincia e dintorni
Il D.Lgs. 122/2005 ('Tutela degli acquirenti di immobili da costruire') è la legge che tutela chi acquista una casa in costruzione. Prevede tre obblighi fondamentali per il costruttore: polizza fideiussoria sulle somme versate prima del rogito (per garantire il rimborso in caso di insolvenza), polizza assicurativa decennale postuma (per coprire difetti strutturali per 10 anni), e contratto preliminare con allegato capitolato tecnico descrittivo.
La garanzia decennale strutturale (art. 1669 c.c.) è un diritto inderogabile dell'acquirente: se entro 10 anni dalla consegna emergono difetti gravi alla struttura (fondazioni, muri portanti, travi, copertura), il costruttore è obbligato a risolverli a proprie spese indipendentemente dalla data di vendita. Questa garanzia si trasferisce anche all'acquirente successivo in caso di rivendita.
La garanzia biennale copre vizi degli impianti (elettrico, idraulico, termico) e difetti delle finiture (pavimenti, intonaci, serramenti) per due anni dalla consegna. È azionabile direttamente verso il costruttore senza passare per intermediari.
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Cos'è la polizza fideiussoria per nuove costruzioni?
È una garanzia finanziaria obbligatoria (D.Lgs. 122/2005) che il costruttore deve rilasciare per ogni somma versata dall'acquirente prima del rogito. Se il costruttore fallisce o non consegna, la banca o la compagnia assicurativa rimborsa integralmente l'acquirente.
La garanzia decennale vale anche se rivendo l'appartamento?
Sì. La garanzia decennale per difetti strutturali (art. 1669 c.c.) segue l'immobile, non l'acquirente. Chi compra un appartamento usato entro 10 anni dalla costruzione eredita il beneficio della garanzia verso il costruttore originale.
Cosa deve contenere obbligatoriamente il contratto preliminare?
Per legge il preliminare deve includere: planimetria catastale, capitolato tecnico con materiali e impianti, prezzo definitivo e modalità di pagamento, data di consegna prevista con penali. Pepe Costruzioni include tutto questo e di più.
Come verifico che il costruttore è affidabile prima di firmare?
Verifica: partita IVA e Camera di Commercio (cercare su Registro Imprese), progetti precedenti completati da visitare, recensioni Google reali, assenza di procedure concorsuali. Per Pepe Costruzioni: P.IVA IT06385930653, Residence Pepe 1 visitabile su appuntamento.
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