La situazione dei tassi nel 2026
Dopo i rialzi aggressivi della BCE tra il 2022 e il 2024, i tassi di interesse hanno iniziato a scendere. Nel 2026 il tasso Euribor si è stabilizzato su livelli più accessibili rispetto ai picchi, rendendo i mutui a tasso variabile nuovamente competitivi. Il tasso fisso, che aveva raggiunto il 4-5% nel 2023, è sceso in un range più sostenibile per molte famiglie.
Tasso fisso o variabile: come scegliere
La scelta tra tasso fisso e variabile dipende dalla propria situazione finanziaria e dalla propensione al rischio.
Tasso fisso
La rata rimane identica per tutta la durata del mutuo — prevedibilità massima. È la scelta giusta per chi ha un reddito stabile e vuole certezza sui costi mensili. Lo svantaggio è che se i tassi scendono ulteriormente, non si beneficia della riduzione.
Tasso variabile
La rata varia in base all'Euribor. Se i tassi scendono, la rata scende. Se salgono, la rata sale. È la scelta adatta a chi può tollerare oscillazioni nella rata mensile e crede che i tassi continueranno a scendere nel medio periodo.
| Tipo mutuo | Rata stimata (€200.000, 25 anni) | Rischio |
|---|---|---|
| Fisso 3.5% | ~€1.000/mese | Nessuno |
| Variabile cap | ~€850 – €1.100/mese | Limitato |
| Variabile puro | ~€800 – €1.200/mese | Moderato |
Le agevolazioni prima casa 2026
Under 36 — Garanzia Statale
Per gli acquirenti under 36 con ISEE inferiore a €40.000, il Fondo di Garanzia Prima Casa permette di ottenere mutui con LTV (loan to value) fino all'80-90% senza dover versare un acconto elevato. La garanzia statale copre il rischio della banca, permettendo di accedere al credito anche con un risparmio iniziale limitato.
Agevolazioni fiscali prima casa
L'acquisto della prima casa beneficia di aliquote IVA ridotte (4% invece del 10% per il nuovo costruito) e di imposte di registro agevolate. Per un appartamento da €280.000, il risparmio fiscale rispetto all'acquisto di una seconda casa può essere significativo.
Quanto anticipo serve davvero
Le banche finanziano tipicamente l'80% del valore dell'immobile (LTV 80%). Per un appartamento da €280.000 occorre quindi un anticipo di €56.000 più le spese notarili e di istruttoria (circa €8.000-12.000). Chi ha meno del 20% può accedere alle garanzie statali per under 36 o ai mutui con LTV più alto, che alcune banche offrono a condizioni specifiche.
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